Vous hésitez entre investir dans un bien immobilier neuf et un ancien ? Sachez les deux options comportent chacune des avantages et des inconvénients. Ces quelques conseils pratiques vous permettront certainement d’y voir plus clair.
Avantages et inconvénients de l’ancien
En France, le mètre carré dans un logement ancien coûte en moyenne 2 500 euros, avec cependant de disparités selon les régions. En effet, à Paris, la valeur moyenne d’un tel logement atteint parfois 10 000 euros/m², et à Bordeaux et à Lyon, elle est de 4 500 euros/m². On peut trouver moins cher à Nantes, Montpellier, Lille, Marseille, Rennes et à Strasbourg où la fourchette est de 2 500 à 3 500 euros/m². On peut trouver des logements anciens encore plus accessibles à Saint-Etienne, Poitiers, Angers ou encore au Havre avec 2 000 euros/m². Côté prix, l’ancien est plus avantageux que le neuf qui coûte entre 4 200 et 5 000 euros/m².
Le rendement locatif est également attractif dans l’ancien où il a plus de choix. Par contre, l’acquéreur doit s’attendre à payer plus d’impôts : contribution sociale généralisée (CSG), revenus fonciers, tranche marginale d’impôt…). Un tel investissement est donc préférable pour ceux qui paient peu ou pas d’impôts, idéalement en meublé. L’astuce, c’est d’acheter une petite surface en centre-ville et de l’affecter à la location étudiante pendant neuf mois par an, puis de la louer en meublé pendant les trois mois restant en meublé. Les rendements tournent autour de 7% pour un location touristique saisonnière.
Avantages et inconvénients du neuf
Si l’acquéreur dispose d’une bonne connaissance du marché et s’il s’implique personnellement dans la recherche, un investissement dans un logement neuf permet d’éviter les travaux de rénovation. Cela permet de compenser le rendement locatif qui est moins élevé que dans l’ancien. Et grâce à la loi Pinel, le propriétaire peut également prétendre à des avantages fiscaux avec des réductions de 12 à 21% sur le prix du bien qu’il peut d’ailleurs louer à ses parents ou à ses enfants. Un échelonnement très précis, en plusieurs fois jusqu’à la fin des travaux est aussi accessible.
Un investissement en logement neuf peut exposer l’acquéreur à des retards dans la commercialisation et dans la livraison de son bien. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), environ 30 000 logements sont bloqués par des problèmes administratifs ou des litiges. Toutefois, certains promoteurs proposent des garanties sous forme d’indemnisation en cas de retard.
Pendant une dizaine d’années, il n’y a pas de travaux à prévoir dans un investissement en logement neuf. Et pour cause, le bien est déjà aux normes sur le plan énergétique. Les économies réalisées sont conséquentes, car un logement construit dans les années 1980 consomme par exemple entre 5 et 6 fois d’énergie pour le chauffage et la fourniture d’eau chaude qu’un autre construit en 2020. Enfin, les frais de notaire sont également réduits : ils ne représentent que 3 à 4% du prix contre 7 à 8% dans l’ancien.
Des conseils pour bien investir dans le neuf et l’ancien
Que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, il faut toujours multiplier les visites. Sachant que la localisation est très importante pour le neuf, il convient de s’assurer de la fiabilité du promoteur et du bon déroulement des travaux. On peut s’en rendre compte en visitant ses autres réalisations. Pour le financement, il est indispensable de se renseigner sur les prêts immobiliers existants, notamment le prêt à taux zéro (PTZ), et de faire jouer la concurrence.
Acheter un bien immobilier ancien peut entraîner des travaux de rénovation. Si c’est le cas, il est judicieux de s’assurer que le coût de ces derniers ne soit pas au-dessus de son budget. Pour cela, une vérification minutieuse de l’état du bâti pour identifier les éventuels défauts s’impose. Se faire accompagner par un expert est une option recommandée, car ces défauts ne sautent pas forcément aux yeux.